Топ-5 помилок при купівлі житла в Іспанії та як їх уникнути: рекомендації від SpanishLife

Іспанська нерухомість завжди приваблювала українців своїм теплим кліматом, доступними цінами та якістю життя. Але чи знаєте ви, що майже 60% іноземних покупців роблять критичні помилки під час оформлення угод?

Коли ви вирішили купити нерухомість в Іспанії, важливо розуміти — це не просто покупка квартири чи будинку. Це інвестиція в майбутнє, яка може як принести чудові дивіденди, так і перетворитися на головний біль на роки вперед.

За 15 років роботи на іспанському ринку нерухомості я бачив різні ситуації. Деякі з них, чесно кажучи, могли б стати сюжетом для фільму жахів про покупку житла за кордоном.

Помилка №1: Недооцінка юридичних нюансів

Найбільша проблема, з якою стикаються покупці — це ігнорування юридичної сторони угоди. Іспанське законодавство має свої особливості, і те, що працює в Україні, тут може зовсім не спрацювати.

Наприклад, багато хто не знає про існування різних типів власності. Є "plena propiedad" (повна власність) та "nuda propiedad" (голе право власності). Різниця колосальна, але про неї часто забувають розповісти на етапі переговорів.

Що робити? Обов'язково залучайте незалежного юриста, який спеціалізується саме на нерухомості. Так, це додаткові витрати — близько 1-1,5% від вартості об'єкта, але вони можуть заощадити вам десятки тисяч євро в майбутньому.

Помилка №2: Відсутність детальної перевірки документів

Документооборот в Іспанії — це окремий світ. Registro de la Propiedad, catastro, cédula de habitabilidad — ці терміни можуть звучати як заклинання, але кожен з них критично важливий для вашої безпеки.

Найчастіше проблеми виникають з:

• Невідповідністю фактичної площі заявленій у документах
• Наявністю обтяжень або заборон на продаж
• Проблемами з комунальними боргами попередніх власників
• Незаконними перебудовами або добудовами

Реальна історія: один мій клієнт купив чудову віллу в Коста-Браві, але через рік виявилося, що басейн збудований незаконно. Штраф склав 30 000 євро, плюс демонтаж. От вам і "райський куточок".

Помилка №3: Неправильний вибір місцезнаходження

Локація — це не тільки красиві види з вікна. Це інфраструктура, транспортна доступність, перспективи розвитку району та... податки.

Spanish Life постійно стикається з ситуаціями, коли люди закохуються в нерухомість, не враховуючи практичні моменти. Квартира в історичному центрі Севільї виглядає романтично, але паркування там коштує 200 євро на місяць, а найближча лікарня за 40 хвилин їзди.

Крім того, в різних автономних спільнотах діють різні податкові ставки. Наприклад, в Мадриді немає податку на спадщину між близькими родичами, а в Андалусії він може сягати 34%.

Помилка №4: Ігнорування прихованих витрат

Багато покупців думають, що ціна квартири = загальні витрати. Але це далеко не так. До основної суми додаються:

• Податок на передачу власності (ITP) — 6-10% залежно від регіону
• Нотаріальні послуги — 0,3-0,5%
• Реєстрація в Registro de la Propiedad — близько 0,2%
• Комісія агентства — зазвичай 3-5%

Але це ще не все. Якщо ви купуєте новобудову, додається ПДВ (IVA) 10%, плюс гербовий збір (AJD) 1,5%. А якщо об'єкт коштує понад 500 000 євро, можуть з'явитися додаткові податкові зобов'язання.

Одного разу клієнт розраховував на покупку за 300 000 євро, а в результаті заплатив майже 340 000. Різниця в 40 тисяч — це ж майже новий автомобіль!

Помилка №5: Поспішні рішення та емоційні покупки

Іспанське сонце творить дива з нашим розумом. Під його променями навіть найраціональніші люди можуть прийняти абсолютно нелогічні рішення.

Класична ситуація: приїжджаєте на вихідні, закохуєтесь в перший же об'єкт і підписуєте попередній договір. А потім виявляється, що поруч будують аеропорт, або що будинок стоїть в зоні підвищеного ризику повеней.

Як уникнути цих пасток?

Найкращий спосіб — працювати з професіоналами, які знають ринок зсередини. Не намагайтеся заощадити на консультаціях юристів та незалежних оцінювачів.

Також рекомендую:

• Відвідати об'єкт кілька разів у різні сезони
• Поговорити з сусідами (якщо володієте іспанською)
• Перевірити всі комунальні системи
• Дізнатися про плани забудови району

Ринок нерухомості в Іспанії може бути дуже щедрим до тих, хто підходить до покупки розумно. Але він же безжально карає за легковажність і поспішність.

Пам'ятайте: покупка власності за кордоном — це марафон, а не спринт. Краще витратити зайвий місяць на перевірки, ніж потім роками розхльобувати проблеми.